Инвестиции в Австрии: отель, туристическая недвижимость или квартира?

162 просмотра · Обновлено

Недвижимость Австрии — одно из самых стабильных и надежных направлений для инвестирования в Европе. Удачное расположение в самом центре европейского континента, обширные рекреационные ресурсы, высококлассная инфраструктура и богатейшее культурное наследие привлекают внимание инвесторов. Австрийская столица Вена и второй по величине город Грац известны на весь мир сочетанием глубоких исторических традиций и современного качества жизни.

Австрийский рынок предлагает самые разные варианты капиталовложений в недвижимость, но среди них выделяются три самых популярных направления:

Мини-отели. Мини-отель — это небольшая гостиница (до 20 комнат), расположенная в популярных у туристов уголках Австрии. Обычно такие заведения предоставляют услуги по системе B &amp B (Bed and Breakfast) — «проживание и завтраки». Раньше такие гостиницы были распространенным видом семейного бизнеса, но теперь молодые австрийцы предпочитают городскую жизнь и должность в уютном офисе, поэтому многие мини-отели выставлены на продажу.

Туристическая недвижимость. Для стимулирования поступлений в муниципальные бюджеты австрийские власти учредили специальный статус для новостроек в популярных курортных зонах — «туристическая недвижимость». Суть этого нововведения следующая: присвоение такого статуса новым жилым объектам означает их последующую сдачу в аренду управляющей компании, которая будет привлекать туристов комплексом гостиничных услуг. Собственник апартаментов (или гостиничного номера в отеле) проживает в них в течение заранее оговоренного срока (несколько недель в году), а остальное время сдает жилье в аренду.

Жилая недвижимость. Австрийцы — одни из самых активных арендаторов в Европе. Квартиры в крупнейших городах Австрии — Вене и Граце — пользуются популярностью, а в случае необходимости их легко продать.

Каждый из этих объектов инвестирования имеет свои положительные и отрицательные стороны. Так же могут разниться и приоритеты инвесторов: одни более заинтересованы в доступности инвестиции, другие — в высокой доходности. Сопоставим три типа австрийской инвестиционной недвижимости с точки зрения их основных характеристик.

Стоимость инвестиции

Самой «бюджетной» инвестицией являются квартиры. Недвижимость в Граце можно приобрести по цене от 100 тыс. евро, а недвижимость в Вене — от 150 тыс. Располагая солидным финансовым ресурсом, можно приобрести вместо одной дорогой несколько дешевых квартир и тем самым диверсифицировать риски. Также есть возможность приобрести несколько апартаментов на ранних этапах строительства (к примеру, 11 апартаментов за 2 млн евро). Квартиры на вторичном рынке обычно дешевле, так как туристические апартаменты — это почти всегда новостройки.

Туристическая недвижимость несколько дороже — стоимость апартаментов в таких новостройках начинается от 200 тыс. евро.

Наибольших начальных затрат потребует приобретение мини-отеля. Стоимость таких объектов в австрийских Альпах колеблется от 500 тыс. до 3 млн евро.

Доходность

Доходность варьируется в зависимости от конкретного объекта, но наиболее стабильной доходностью обладают туристические апартаменты и инвестиционные квартиры (3–4%). Преимущество туристических апартаментов и инвестиционных квартир заключается в том, что инвестор получает доход по заранее оговоренному с управляющей компанией договору, даже если квартира остается вакантной. Доходность может быть фиксированной и плавающей. Чаще всего это определяет управляющая компания. Иногда управляющая компания дает покупателям возможность выбора: фиксированная доходность при меньшем сроке собственного использования или нефиксированная при большем сроке собственного использования.

Не стоит забывать, что мини-отели — более сложный бизнес по сравнению с арендой. Мини-отель — это не просто инвестиция, а работа. Если инвестор не готов посвятить максимум своего времени мини-отелю, то доходность «съедят», к примеру, большая зарплата управляющего или высокие налоги. Мини-отель — в первую очередь сберегательная инвестиция. Доходность в среднем достигает 3–5%, хотя иногда может достигать и 7%.

Ликвидность

Наиболее ликвидной инвестицией являются квартиры в Австрии: в случае необходимости их можно быстро продать, если эти квартиры расположены в крупнейших городах Австрии с высокой деловой активностью и имеют выгодное расположение.

С продажей туристических апартаментов складывается более сложная ситуация. Такой объект недвижимости обременен договорными обязательствами собственника и управляющей компании, которые могут не подойти другому инвестору. Квартиры в крупных городах всегда найдут своего покупателя или арендатора, когда как спрос на туристическое жилье в большей степени зависит от экономической ситуации.

Продать мини-отель сложнее по сравнению с объектами аренды. В случае неудачного опыта управления такой дорогостоящий актив может быстро стать неликвидным в глазах потенциальных покупателей.

Управление

С точки зрения управления наиболее удачной инвестицией станут туристические апартаменты. По договору с управляющей компанией владелец получает фиксированную прибыль от своей собственности и не заботится ни о технических вопросах, ни о поиске туристов.

Подобная схема возможна и в случае покупки обычной квартиры: часто австрийские строительные компании одновременно являются управляющими и берут на себя поиск арендаторов. Поскольку расходы на коммунальные услуги и налог на недвижимость ложатся на плечи арендатора, собственнику остается только оплачивать услуги управляющей компании и подоходный налог, а также вносить деньги в ремонтный фонд.

Наиболее непростым с точки зрения управления является мини-отель. Если ваш мини-отель по своему размеру не превышает 50 комнат, то наем управляющего не имеет смысла в силу высокой оплаты его труда. Для грамотной уплаты налогов понадобится налоговая консультация. Наконец, инвестору рекомендуется выучить немецкий язык с учетом различных диалектов для предоставления адекватного сервиса.

Для собственного проживания

Как оценить данный критерий каждый инвестор решает самостоятельно, в соответствии со своими целями.

Мини-отель как семейный бизнес лишь на первый взгляд кажется идиллией. На деле это трудная работа, которую делят между собой члены семьи. Семейное управление мини-отелем подойдет тем, кто уверен в своем решении связать жизнь с Австрией.

Если же инвестор планирует доверить мини-отель, туристическое жилье или квартиру в управление, то это неизбежно ограничит его возможность использовать жилую собственность по прямому назначению. Туристические апартаменты можно посещать не более нескольких недель в год. При этом останавливаться в своих апартаментах в туристический сезон не выгодно, если инвестор не хочет потерять прибыль. В то же время, собственник получает «вторую прописку» (Zweitwohnsitz) в Австрии, которая дает право приглашать людей для получения визы.

Собственник может проживать в своей квартире после покупки. Но если он решает сдать в аренду свою собственностью через управляющую компанию, то ему сто́ит быть готовым к тому, что такие договоры заключаются на длительный срок, как правило, не менее 3-х лет.

Оформление

Граждане ЕС имеют те же права на покупку недвижимости в Австрии, что и австрийцы. Однако для неграждан ЕС есть много ограничений, которые различаются в зависимости от типа недвижимости, от региона и даже от конкретного объекта. Квартиры в Вене, как и в большинстве австрийских городов, можно приобрести на физическое лицо, если у покупателя есть ВНЖ в Австрии. Если нет, то нужно оформлять юридическое лицо. Это может быть фирма в Австрии или в другой стране ЕС.

В Граце и некоторых других муниципалитетах на юге Австрии можно купить квартиру на физическое лицо, даже если нет ни гражданства ЕС, ни ВНЖ в Австрии.

Для покупки туристических апартаментов, как правило, тоже нужно иметь ВНЖ в Австрии или юридическое лицо. Причем юридическое лицо в этом случае должно как минимум на 51% принадлежат гражданину ЕС или другой фирме, зарегистрированной в ЕС.

Из этого правила тоже бывают исключения. Есть туристические комплексы, где покупка на физическое лицо разрешена для иностранцев. Такие подробности нужно уточнять для каждого конкретного объекта.

Чтобы стать владельцем мини-отеля в Австрии, тоже нужно юридическое лицо, но если покупать мини-отель в качестве бизнеса, то одновременно можно приобрести и фирму, и здание.

Оформление покупки недвижимости в Австрии — сложная тема, которая требует индивидуальной консультации со специалистом. Партнеры «Транио» в Австрии всегда помогают клиентам выбрать подходящий способ оформления сделки.

•

Выбор объекта инвестирования в Австрии зависит от множества факторов. Идеальный вариант для тех, кто не собирается проживать в Австрии, но желает посещать страну для отдыха — это туристическое жилье. Если инвестор заинтересован в стабильной прибыли с минимальными рисками, то ему следует приобрести инвестиционную квартиру в одном из крупных городов. Наконец, мини-отель подойдет тем, кто уже занимался гостиничным бизнесом и хочет испытать свой опыт в другой стране.

Иван Чепижко, «Транио»

Поделитесь статьей